Muitas famílias moram há décadas em imóveis comprados “de boca”, por contrato de gaveta ou herdados sem inventário. Sem escritura registrada, o imóvel não pode ser financiado, vendido com segurança nem dado em garantia. A usucapião é a forma de transformar essa posse prolongada em propriedade.
Requisitos gerais
Em todas as modalidades, a posse precisa ser contínua, sem oposição e exercida como se dono fosse. Quem ocupa o imóvel como inquilino, comodatário ou caseiro, por exemplo, em regra não pode usucapir.
Principais modalidades e prazos
- Extraordinária: 15 anos de posse, sem necessidade de documento ou boa-fé. O prazo cai para 10 anos se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos.
- Ordinária: 10 anos, com justo título (como um contrato de compra) e boa-fé. Pode cair para 5 anos em situações específicas previstas em lei.
- Especial urbana: 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, por quem não é dono de outro imóvel.
- Especial rural: 5 anos, para área rural de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou da família, que nela mora e não é dono de outro imóvel.
- Familiar: 2 anos, para o cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel de até 250 m² depois que o outro abandonou o lar.
Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
No cartório ou na Justiça?
Desde o Código de Processo Civil de 2015, a usucapião pode ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis, com ata notarial, planta e memorial descritivo, quando há concordância dos vizinhos e do antigo proprietário. Havendo oposição ou falta de documentos, o caminho é a ação judicial.
Documentos que ajudam a provar a posse
- Contratos de compra, recibos e declarações;
- Contas de água e energia, IPTU ou ITR em nome do possuidor ao longo dos anos;
- Fotos antigas, notas de materiais de construção;
- Testemunhas que conhecem a ocupação.
Conteúdo informativo, que não substitui a análise individual do caso. Cada situação tem detalhes próprios.